Tinjauan lebih dekat terhadap data REHDA 1H2026 mendedahkan pasaran yang bukan kekurangan permintaan, tetapi kekurangan kemampuan dan pembiayaan—dan pemaju kini terpaksa menanggung beban tersebut.
Angka-Angka Utama
Pasaran hartanah Malaysia masih lembap pada separuh pertama 2026, menurut Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA). Data yang dikeluarkan menggambarkan pasaran yang bergelut untuk mencari pijakan:
15,834 unit dilancarkan
Hanya 5,260 unit berjaya dijual
Kadar jualan: 33.2% — peningkatan marginal daripada 32.2%
Secara mudah: bagi setiap tiga rumah yang dilancarkan, hanya kira-kira satu sahaja yang menemui pembeli. Itu bukan pemulihan. Itu pasaran yang berjalan di tempat.
Kisah Sebenar: Stok Siap yang Tidak Terjual
Angka paling membimbangkan daripada kajian REHDA ialah 59% daripada 181 pemaju yang disurvei memegang unit siap yang masih belum terjual.
Statistik ini telah banyak disalahtafsirkan. Ia bukan bermaksud 59% daripada semua rumah di Malaysia tidak terjual. Ia bermaksud hampir enam daripada setiap sepuluh pemaju yang disurvei sedang memegang stok siap yang tidak dapat dijual. Perbezaan ini penting—tetapi ia tidak menjadikan situasi itu kurang membimbangkan.
Mengapa Rumah-Rumah Ini Tidak Terjual?
Data REHDA mengenal pasti tiga punca utama:
| Punca | Peratusan |
|---|---|
| Permohonan pinjaman ditolak | 30% |
| Harga rumah terlalu tinggi | 21% |
| Unit Bumiputera belum dilepaskan | 16% |
Yang mengejutkan ialah 33% daripada rumah siap yang tidak terjual ini berharga RM1 juta dan ke atas. Ini bukan pasaran yang gagal menjual rumah mampu milik. Ini pasaran yang gagal menjual rumah yang majoriti rakyat Malaysia memang tidak mampu miliki.
Ketidakpadanan Kemampuan
Kesimpulannya tidak dapat dielakkan: masalahnya bukan rakyat Malaysia tidak mahu membeli rumah. Masalahnya ialah rumah yang dibina tidak sepadan dengan tahap pendapatan dan kelayakan pinjaman pembeli berpotensi.
Ini adalah ketidakpadanan struktur, bukan kemerosotan kitaran. Apabila:
Harga kekal tinggi, dan
Pembeli tidak layak mendapat pembiayaan,
...hasilnya ialah timbunan unit tidak terjual yang semakin bertambah. Pemaju, yang berhadapan dengan kos pegangan yang meningkat, mungkin terpaksa mengecilkan atau menangguhkan projek baharu. Ini, seterusnya, boleh menjejaskan sektor pembinaan, pekerjaan, dan akhirnya ekonomi secara lebih luas.
Apa Kata Orang Ramai
Komen-komen Facebook yang membalas analisis ini mendedahkan kekecewaan mendalam orang ramai—dan beberapa pandangan yang tajam:
Tentang kredibiliti pemaju:
"Rehda yg x pernah puas sedut darah rakyat msia... Luluskan rumah burung berkeluasan 800kps dgn harga plg murah RM 300k? Safety grill pon x de..kene kuar duit psg sendiri."
Komen ini menangkap sentimen bahawa pemaju telah membina unit kecil dan berkualiti rendah pada harga yang melambung—"rumah burung" tanpa kelengkapan asas—sambil mengharapkan pembeli menanggung kos tambahan.
Tentang kemungkinan langkah dasar:
"Kenakan langkah sementara cukai tahunan pada rumah x terjual. Baru ada akal nk drop harga. Gov dapat hasil cukai. Cuma cara ni akan discourage developer utk buat rumah baru. Tapi, since ini sementara, bila market rumah da stabil, gantung la cukai tu. Kena main tolak tarik, mcm rate BR la."
Cadangan ini—cukai tahunan sementara ke atas unit siap yang tidak terjual—adalah pendekatan klasik "rotan dan lobak". Ia akan memberi tekanan kepada pemaju untuk menurunkan harga sambil menjana hasil kerajaan. Kelemahannya: ia boleh menghalang pembinaan baharu. Tetapi seperti yang dinyatakan oleh pengomen tersebut, ia boleh digantung apabila pasaran stabil, sama seperti cara Kadar Dasar Semalaman diselaraskan.
Tentang risiko sistemik:
"Adakah ia akan menjadi bom jangka kpd sistem perbankan didalam negara??"
Ini adalah soalan yang sepatutnya membuat penggubal dasar terjaga malam. Jika pemaju gagal membayar pinjaman, jika projek terbengkalai, jika pembeli yang terlebih bayar mendapati diri mereka tenggelam—sektor perbankan boleh menghadapi kerugian berantai. Hutang isi rumah Malaysia sudah pun antara yang tertinggi di rantau ini. Pembetulan pasaran hartanah boleh menjadi menyakitkan.
Tentang persamaan dengan China:
"Menjadi seperti China. Terlalu banyak rumah tak terjual namun masih membina yang baru."
Krisis hartanah China—didorong oleh pembinaan berlebihan, permintaan spekulatif, dan hutang pemaju—adalah kisah amaran. Malaysia bukan China, tetapi dinamiknya sangat serupa: terlalu banyak bekalan pada harga yang pasaran tidak mampu menyerap.
Tentang untuk siapa rumah-rumah ini dibina:
"golongan kapitalis buat rumah sebanyak mungkin untuk didiami oleh golongan Jin; kerana kebanyakan golongan manusia tidak mampu untuk membeli, apatah lagi untuk memilikinya."
Pemerhatian yang sinis tetapi tepat: jika rakyat Malaysia biasa tidak mampu membeli rumah-rumah ini, sebenarnya untuk siapa ia dibina?
Jalan ke Hadapan
Pasaran hartanah Malaysia terperangkap dalam ikatan:
Pemaju tidak boleh menurunkan harga dengan mudah tanpa mengikis margin atau gagal membayar kos tanah dan pembinaan.
Pembeli tidak layak mendapat pinjaman kerana pendapatan mereka tidak seiring dengan harga hartanah.
Bank mengetatkan kriteria pinjaman untuk mengurus risiko, yang seterusnya mengecilkan lagi kumpulan pembeli yang layak.
Kerajaan berhadapan tekanan untuk campur tangan tetapi mesti mengelak daripada memesongkan pasaran lebih lanjut.
Campur tangan yang mungkin termasuk:
Cukai sementara ke atas unit siap yang tidak terjual — untuk memberi insentif kepada penurunan harga.
Skim sewa-untuk-milik — untuk merapatkan jurang antara menyewa dan membeli.
Subsidi atau jaminan pinjaman bersasar — untuk pembeli kali pertama, terutamanya dalam kumpulan B40 dan M40.
Insentif untuk pemaju membina rumah mampu milik — bukan unit mewah yang dibiarkan kosong.
Pelepasan unit Bumiputera — dengan harga atau peraturan pemilikan yang disemak semula untuk menggerakkan stok yang tersekat.
Tiada satu pun daripada ini adalah peluru perak. Tetapi berdiam diri bukan pilihan. Semakin lama stok tidak terjual terkumpul, semakin besar risiko kesan ekonomi yang lebih luas.
Kesimpulan
Malaysia tidak mempunyai masalah permintaan perumahan. Ia mempunyai masalah kemampuan dan pembiayaan perumahan. Data REHDA menjelaskan perkara ini dengan jelas: rumah dibina, tetapi bukan untuk rakyat yang memerlukannya. Sehingga pemaju, bank, dan penggubal dasar sejajar dengan realiti ini, pasaran akan terus tersekat—dan "bom" yang ditakuti sesetengah pihak mungkin hanya akan menjadi lebih besar.
Persoalannya bukan sama ada Malaysia boleh membina rumah yang cukup. Persoalannya ialah sama ada rakyat Malaysia benar-benar mampu membelinya.
Analisis ini berdasarkan data pasaran hartanah REHDA 1H2026 dan respons orang ramai terhadapnya. Pandangan yang dinyatakan dalam komen yang dipetik adalah milik penulis masing-masing.
